Перерасчет машканты: предложения на частном рынке. Кому верить?
В последнее время русскоязычные израильтяне все чаще стали получать обращения от частных лиц, предлагающих свою помощь в переговорах с банком и улучшении условий по возврату ипотечной ссуды (машканты), выданной банком на покупку квартиры. Хотя реклама различных центров финансовых консультаций неоднократно встречалась ранее, в условиях экономического кризиса интерес к услугам специалистов возрастает, что приводит к росту числа предложений со стороны представителей частного сектора.
- Разъяснения частных компаний
Консультанты по вопросам ипотечной ссуды существуют в каждом банке. Тем не менее, многие русскоязычные репатрианты лично сталкивались с тем, что неизвестные неоднократно звонили им на домашний или мобильный номер телефона и предлагали им встречу со специалистом Центра финансовых консультаций, который поможет найти способы улучшить условия выплаты ипотечной ссуды. Агрессивный маркетинг являлся одной из главных черт подобных предложений.
В большинстве случаев представитель компании настаивал на личной встрече на дому у клиента, не представляясь полным именем и не оставляя контактных телефонов. Как правило, в случае подробных расспросов о фирме, личности представителя или о том, каким образом фирме оказался известен номер телефона потенциального клиента, представитель Центра прерывал разговор. Через некоторое время подобные звонки возобновлялись: хотя на проводе был уже другой голос, смысл текста рекламы оказывается неизменным: "Мы знаем, что у вас есть ипотечная ссуда и что вы за нее переплачиваете. Именно сейчас есть возможность улучшить условия машканты, но банк не пойдет вам навстречу, потому что перерасчет ссуды не в его интересах. Мы можем вам помочь в этом, предлагаем встретиться и все обсудить".
Звонящие просят подготовить к встрече всю банковскую документацию, обещая "предметный" разговор: "Подобная консультация вам ничего стоить не будет. Если нам удастся добиться для вас улучшения условий выплаты, вы заплатите нам комиссионные в размере нескольких тысяч шекелей. Эта сумма ничтожна по сравнению с десятками тысяч шекелей, которые вы сможете сэкономить".
Сформулированное таким образом предложение о перерасчете ссуды звучит и соблазнительно, и подозрительно, поскольку предполагает передачу конфиденциальной информации о благосостоянии семьи и состоянии банковского счета незнакомым лицам. Следует отметить, что на израильских интернет-форумах на русском языке часто появляются вопросы квартировладельцев относительно целесообразности подобной услуги и жалобы на то, что в некоторых случаях сделка была "навязана" наивным клиентам.
Редакция NEWSru.co.il попыталась добиться разъяснений со стороны частных центров финансовых консультаций, банков, адвокатов и правоохранительных органов о сути предлагаемых услуг и их законности.
В пресс-службе полиции, куда мы обратились с просьбой проверить, известны ли случаи, когда под видом финансовых консультантов по вопросам машканты действовали мошенники, ответили отрицательно. Вместе с тем в полиции отмечают, что проверкой подобных частных центров никто заниматься не будет до поступления конкретной жалобы на уже свершившееся преступление.
С вопросами по теме перерасчета ипотечной ссуды или реструктуризации кредита, как иногда называют эту услугу ("михзур машканта") редакция NEWSru.co.il обратилась в один из израильских банков, выдающий ипотечные ссуды. В разговоре с нашим корреспондентом представитель банка подтвердил, что такая услуга в данном банке существует, при этом банк отказался предоставить нам более детальную информацию по этому вопросу. В разговоре с нашим корреспондентом было подчеркнуто, что консультации такого рода являются прерогативой клиентов банка, а не средств массовой информации.
Мы обратились к различным структурам, которые предоставляют финансовые консультации по вопросам ипотеки с просьбой разъяснить: в чем заключаются их услуги и каким образом они предлагают облегчить или оптимизировать выплаты по ипотечной ссуде.
Компания "Формула – Центр финансовых консультаций", которая часто упоминается в русскоязычных интернет–форумах, указала на своем сайте телефонные номера, по которым невозможно дозвониться. При этом сайт компании до сих пор призывает потенциальных клиентов оставить свои данные и телефонный номер для связи.
Представитель другой частной компании, работающей на израильском рынке на иврите и английском языке, "Машкането – Центр информации по вопросам машканты" ("Машкането – Мерказ мейда ле-Машкантаот"), согласился ответить на вопросы нашего корреспондента, но при этом отказался назвать свое полное имя: "Ронен из Машкането – этого достаточно". Он подтвердил, что компания, которую он представляет, консультирует по вопросам реструктуризацией кредита. Вместе с тем Ронен ушел от ответа на вопрос, где и каким образом компания рекламирует свои услуги ("Это не должно вас волновать. Мы даем рекламу, находим клиентов, и есть такие, которые к нам возвращаются"). Следует также ответить, что корреспонденту NEWSru.co.il не удалось встретиться с сотрудниками тель-авивского филиала компании, на адрес которого записана фирма, а на двери офиса нет никакой информации о часах работы. Представитель "Машкането" сообщил, что встречи с клиентами происходят в офисе компании в Иерусалиме.
Он также отказался сообщить расценки за консультации по вопросам реструктуризации кредита, тогда как русскоязычные компании, по различным данным, просят за свое посредничество в переговорах с банком от 3.000 до 4.000 шекелей.
Разъяснения сотрудника "Машкането – Центр информации по вопросам машканты" о характере предоставляемых услуг
"Мы занимаемся сопровождением в процессе получения ссуд под залог недвижимости. Мы консультируем наших клиентов по выбору оптимальных вариантов получения ссуды в соответствии с условиями рынка, и сопровождаем своих клиентов на протяжении всего процесса. Лучше всего обсудить этот вопрос при личной встрече с клиентом, на руках у которого будет вся документация. Это экономит силы.
Идея, которая стоит за нашей деятельностью, чрезвычайно проста: при заключении крупных сделок малейшая экономия на процентах выльется в значительные суммы, если мы рассматриваем выплату ссуды в долгосрочной перспективе.
Такие консультации распространены в Западной Европе и США, где существуют профильные консультанты, так называемые ипотечные брокеры (mortrage broker) – посредники по вопросам ипотеки. При получении ссуды на покупку квартиры люди идут за помощью к профессионалам, поскольку простой покупатель никогда не сможешь сказать.
Есть люди, которые брали машканту 15 лет назад под 8%. Сегодня можно взять ссуду под гораздо более низкий процент. У банка следует попросить другое предложение, которое будет лучше старого. Банк разрешит или не разрешит. С банком можно торговаться даже о долях процента. Главное условие для реструктуризации кредита – это разрешение, которое должен дать банк на получение новой ссуды на лучших условиях.
Я говорю своим клиентам, что их не должно интересовать, в каком именно банке они получат ссуду. Самое главное – кому он будет платить каждый месяц меньше денег, когда речь идет о возврате одной и той же суммы. С этим банком и надо работать. В конечном итоге клиент видит на счету только строчку: "ораат кева" (распоряжение банку о переводе определенной суммы на другой счет). Какая разница, в какой из банков она уходит? Это то, что должно волновать: более низкий процент.
Скажите вашим читателям: сегодня есть очень низкие проценты, может быть самые низкие со дня создания государства Израиль. Это время, когда можно, улучшить условия выплаты кредита. Это значит, что со следующего месяца человек будет платить меньше денег за сумму, которую он должен вернуть банку. В долгосрочной перспективе, скажем, 20 лет помножить на 12 месяцев, это очень много денег".
Адвокат Александр Шмерлинг, к которому редакция NEWSru.co.il обратилась с просьбой разъяснить законность и характер посреднической услуги по реструктуризации кредита, считает, что ничего подозрительного и противозаконного в подобных предложениях нет. Вместе с тем Шмерлинг отметил, что ему доводилось сталкиваться с ситуациями, когда реструктуризация через посредников не принесла осязаемой выгоды, учитывая комиссионные, которые были выплачены самому посреднику за услугу.
"Как и в любой посреднической услуге, здесь важен вопрос соотношения цены и качества. Бывают случаи, когда проанализировав все затраты, приходишь к выводу, что кроме посредника никто ничего не заработал, а хлопот было много. Но в целом в самом предложении реструктурировать кредит нет ничего криминального, как и в том, что предложение об этом поступает от самого посредника", – говорит адвокат Шмерлинг..
"Очень многие из обладателей квартир брали ипотечные ссуды еще в конце 90-х годов, когда спрос и цены на жилье были очень высокими, как и процентные ставки ипотечных кредитов – порядка 5-6%. Сегодня ипотечные ставки существенно снизились и во многих банках можно произвести реструктуризацию кредита под существующий на сегодняшний день более низкий процент: человек берет новый кредит, чтобы погасить старый, – отмечает адвокат. – При этом клиент банка выплачивает штраф за преждевременное погашение кредита ("амлат пераон мукдам"). Даже несмотря на штраф, этот акт нередко становится выгодным, поскольку сегодня процентные ставки во многих банках достаточно низки. Во всяком случае, они ниже, чем в конце 90-х годов".
По мнению адвоката Шмерлинга, "совсем не обязательно обращаться к специалистам, достаточно обратиться в свой же банк с вопросом: готовы ли они произвести реструктуризацию долга и, если да, то на каких условиях". "Кроме того, важно узнать в банке размер штрафа за преждевременное покрытие кредита и обойти другие банки с вопросом, на каких условиях они готовы выдать кредит для погашения старого и какова будет сумма ежемесячной выплаты", – добавляет он.
В ответ на просьбу редакции NEWSru.co.il прокомментировать требование частных лиц о встрече на дому у клиента и предоставления финансовой документации, адвокат Шмерлинг сказал следующее: "Делясь с человеком конфиденциальной информацией, надо помнить, что он может ею как-нибудь злоупотребить. В данном случае, в информации "сколько я должен банку" я не вижу никакого подвоха. Единственно, что нужно представителю подобного рода услуг – это увидеть остаток вашего кредита, структуру погашения и информацию о том, из каких ссуд он состоит, под какие проценты они получены, каковы конечные суммы выплат и на каком этапе погашения они находятся. Все это умещается в один сводный документ, который банк выдает по просьбе клиента. В этом документе больше не содержится никакой другой информации, как правило, поэтому я тут не вижу никакого серьезного риска".
Адвокат Александр Шмерлинг подчеркивает, что договор с частным лицом, предложившим свои услуги по изменению условий выплаты ипотечной ссуды, можно расторгнуть. "Если человек пришел к вам домой и навязал вам сделку, по которой вы не предоставил вам обещанных услуг, это подпадает под определение "иска бе рохлют" (то есть сделки, навязанной клиенту коммерсантом)", – напоминает адвокат.
Наша редакция попросила адвоката пояснить, что именно в данном случае следует считать услугой со стороны компании: информацию о возможности реструктурировать кредит, предложенный способ это сделать или обещание сэкономить конкретную сумму? Господин Шмерлинг пояснил: "Если человек уже изучил ваши документы и указал, каким образом вы можете реконструировать долг, то вы, собственно, уже получили информацию, которая является его товаром".
Комментарий экономического обозревателя NEWSru.co.il Михаила Шафранова
Действительно ли существующее положение на рынке автоматически делает перерасчет машканты выгодным?
Регулярная проверка возможности перерасчета машканты является нужным и полезным шагом, способным сэкономить владельцу квартиры значительные средства. Однако решение, стоит или не стоит начинать процесс перерасчета, как и в других сферах финансовой деятельности, зависит от конкретных условий, на которых машканта была получена, сколько лет она платится, как изменилась стоимость квартиры за этот период и т.д.
Если человек брал ипотеку в 2003 году, когда средний процент на ипотеку сроком на 17-20 лет составлял около 6,5%, сегодня, когда средний процент составляет 4,5%, рентабельность перерасчета возрастает, если речь идет об ипотеке под постоянный процент с привязкой к индексу цен или под переменный процент.
Но даже разница в 2% не означает, что перерасчет действительно будет рентабельным. Во-первых, необходимо проверить, есть ли в данном конкретном случае штраф за досрочное погашение ипотеки, и если есть, какой именно (во многих случаях сумма штрафа, которую придется выплатить в момент перерасчета, перекроет выгоду, получение которой растянется на несколько лет). Во-вторых, все зависит от того, сколько лет выплачивается ипотека (в случае, если получатель ипотеки уже выплатил большую часть, он уже заплатил подавляющую часть процентов за весь срок ипотеки, и перерасчет практически не будет играть роли).
В случае, если ипотека привязана к курсу доллара или к проценту "прайм" (учетная ставка Банка Израиля +1,5%), решение о выгодности перерасчета ипотеки в большей степени зависит от интуиции ее получателя. Если он считает, что в ближайшие месяцы Банк Израиля резко повысит учетную ставку, ему имеет смысл сделать перерасчет и выбрать другой вид привязки. То же самое касается и привязки ипотеки к той или иной иностранной валюте.
Перерасчет ипотеки может быть выгоден и в том случае, если она бралась вместе с дополнительной страховкой EMI (дополнительное страхование, в случае, если размер ссуды превышает 70% стоимости покупаемой недвижимости). В таком случае, если часть ипотеки уже выплачена, а рыночная стоимость квартиры выросла, есть возможность при перерасчете отказаться от дополнительной страховки, снизив размер ежемесячных выплат.
Еще один случай – изменение благосостояния семьи. Если доходы семьи, бравшей ипотечную ссуду, выросли, она может сделать перерасчет, взяв новую ипотеку на меньший срок, выплачивая, в итоге, меньше процентов.
Имеет ли смысл пользоваться услугами ипотечного консультанта?
Профессия ипотечного консультанта, давно существующая и уважаемая на Западе, в Израиле появилась относительно недавно вместе с дерегуляцией экономики и резким оживлением на рынке недвижимости после приезда "большой алии".
Фактически ипотечный консультант является посредническим звеном между покупателем квартиры и банком, точно так же, как риэлтор является посредником между покупателем квартиры и продавцом.
При этом покупатель, ориентируясь на свое знание рынка, наличие свободного времени и физических возможностей, может воспользоваться посредником, или же предпочесть провести весь процесс самостоятельно. При этом следует учитывать, что стоимость услуг посредника может сделать невыгодным перерасчет ипотеки, который в других условиях мог бы сэкономить деньги.
Имеет ли смысл обходить все банки или лучше сделать перерасчет ипотеки в банке, в котором она была получена?
С банками можно и нужно торговаться, проверив как можно больше вариантов. Следует также узнавать, можно ли получить более низкий процент или другие бонусы, если вместе с ипотекой в новый банк будет переведен и текущий счет.
Беседовала Мария Горовец
Обращаем внимание наших читателей: на этой неделе на сайте NEWSru.co.il появился новый раздел Недвижимость, в котором будут публиковаться новости рынка жилья, а также эксклюзивные материалы, посвященные различным вопросам, связанным с покупкой и продажей недвижимости.
