Покупка квартиры у судебного исполнителя: плюсы и минусы
Многие израильтяне мечтают о собственной квартире, однако для значительной части граждан эта мечта так и остается мечтой из-за ограниченного бюджета. Мало кто знает, что существует реальная возможность сделать эту мечту реальностью, получив, как минимум, 15-процентную скидку.
В газете "Маарив" опубликована статья, раскрывающая всю подноготную покупки квартиры у судебного исполнителя.
Прежде всего, следует понять, кто такой судебный исполнитель. Обычно это адвокат, назначенный судом для продажи имущества – квартир, машин, яхт и т.д., конфискованного у предыдущих владельцев за долги.
Рынок квартир от судебного исполнителя особенно расцвел в 2001-2003 годах, когда множество сотрудников хай-тека лишились своих квартир, купленных в расчете на будущие доходы. Сейчас этот рынок заметно сузился, но на нем по-прежнему можно найти виллу в Кфар-Шмарьягу или хорошую квартиру в Ришон ле-Ционе.
Плюсы и минусы квартиры от судебного исполнителя
Самая большая проблема квартир от судебного исполнителя лежит скорее в области психологии – многие боятся, что вместе с квартирой им достанется сомнительная "фортуна" предыдущих владельцев. Среди таких владельцев есть люди, которые перед тем, как покинуть квартиру, разрушают в ней все, что только возможно. В результате, купив квартиру на 10%-20% дешевле, новый владелец может выложить вдвое больше за ее ремонт. Также к недостаткам следует отнести то, что квартира продается "as is", то есть, в таком состоянии, в каком была в период конфискации, и в отличие от обычной купли-продажи никто не обязан вам сообщать о ее недостатках, все придется выяснять самому. Также следует проверить законность строительства: можнт, например, оказаться, что балкон был построен предыдущими владельцами без соответствующего разрешения.
Вместе с тем, те, кто не страшится подобных ситуаций, могут обнаружить в приобретении квартиры у судебного исполнителя немало преимуществ. В первую очередь, это ее действительно низкая стоимость. Во-вторых, согласно закону, любые долги, залоги и аресты, которые были записаны на эту квартиру, не касаются ее нового обладателя. Это означает, что никакая третья сторона не сможет неожиданно предъявить свои претензии на владение квартирой, что периодически случается при обычной покупке недвижимости.
Как это делается
Найти объявления о продаже квартир от судебного исполнителя можно как в ведущих израильских газетах – "Маарив", "Едиот Ахронот" и "Гаарец", так и на различных интернет-сайтах, таких, как www.konesonline.co.il
В этих объявлениях населению предлагается присылать свои предложения о покупке. Предложение должно сопровождаться залогом или банковским чеком в размере 10% от стартовой стоимости квартиры. Это должно показать серьезность ваших намерений. Вместе с тем, бояться не следует – в случае неудачи залог полностью вернется к вам.
Сама продажа проводится в форме аукциона, в котором квартиру получит тот, кто предложит большую цену. Здесь важно наметить себе верхнюю планку, выше которой вы цену поднимать не будете. Многие из тех, кто никогда не участвовал в аукционах, рискуют увлечься, завышая цену в погоне за квартирой. Опытные судебные исполнители могут продать квартиру даже выше рыночной цены, если на нее претендует большое количество покупателей.
Также следует помнить, что если вы выиграли этот аукцион, обратного пути нет, поскольку отказ от покупки будет рассматриваться как нарушение условий договора, влекущее за собой штрафные санкции. Здесь кроется еще одна ловушка, поскольку результат торгов должен быть подтвержден судом, что может сильно затянуть получение квартиры. Поэтому следует настоять, чтобы в случае промедления сроком более трех месяцев договор о покупке подлежал расторжению и выплаченные деньги были возвращены покупателю.