Банк Израиля ужесточает условия ипотеки: комментарий эксперта

Инспектор банков в Банке Израиля Дуду Закен опубликовал во вторник, 19 февраля, черновик новых инструкций по поводу учета кредитов на жилье и недвижимость.

Согласно новой инструкции, которая должна вступить в силу ретроактивно с 1 января 2013 года, банки будут вынуждены делать под выданные рисковые кредиты дополнительные отчисления.

При расчете достаточности собственного капитала отчисления под ипотечные ссуды в размере 45-60% от стоимости недвижимости должны составить 50% от размера ссуды, а не 35%, как было до сих пор. Отчисления под ссуды в размере, превышающем 60% от стоимости недвижимости, должны составить 75% от размера ссуды.

Инструкция от октября 2010 года об отчислении 100% от размера ссуды для ипотек в размере более 800 тысяч шекелей, превышающих 60% от стоимости недвижимости и не менее чем на 25% привязанных к переменной ставке, отменяется.

Кроме того, банкам следует увеличить отчисления по сомнительным долгам таким образом, чтобы соотношение между отраслевыми отчислениями и текущим остатком выданных ипотечных кредитов составляло не менее 0,35%, а не 0,22%.

Банк Израиля также решил сократить гарантийные отчисления строительного подрядчика в рамках закона о продаже с 20% до 10%, если покупатель уже въехал в квартиру.

В официальной публикации банка подчеркивается, что новые меры приняты в свете ускоренного роста объема ипотечных ссуд в последние годы (76% роста за 5 лет), сопровождающегося значительным ростом цен на жилье. Цель инструкций – увеличить уровень достаточности собственного капитала банков и приведение необходимых отчислений в соответствие с заложенными в ипотечном портфеле банков рисками.

Одновременно последняя банковская инструкция призвана облегчить доступ к кредитному рынку строительным подрядчикам, что должно снизить рост цен на недвижимость.

Комментарий эксперта

Ситуация на рынке недвижимости продолжает вызывать тревогу руководства Банка Израиля. Растущий "пузырь" ипотечного кредитования ставит под угрозу стабильность банковской системы. Макроэкономическая ситуация вынуждает центробанк снижать учетную ставку, что, в свою очередь, влечет за собой снижение цен на ипотеку и увеличение объема высокорисковых ссуд, которые берут покупатели квартир.

Во второй половине 2012 года Банк Израиля попытался повлиять на ситуацию с помощью прямого ограничения размера выдаваемых ссуд. Размер ссуд для покупателей первой квартиры был ограничен 75% от стоимости недвижимости, для тех, кто хочет улучшить жилье – 70%, а для инвесторов – 50%. Однако после анализа ситуации в январе 2013 года данные меры были признаны малоэффективными.

Новый шаг центробанка не касается напрямую размера ссуд. На этот раз инспектор банков Дуду Закен потребовал от коммерческих банков увеличить уровень безопасности своих ипотечных портфелей. По новым правилам, за каждый шекель ипотечной ссуды, превышающей 45% от стоимости жилья, банкам придется откладывать в сторону не 35 агорот, а от 50 до 75 агорот. Кроме того, банки будут вынуждены увеличить отраслевые отчисления по сомнительным долгам (в соответствии с долей ипотечных ссуд в общем кредитном портфеле банка).

В Банке Израиля не скрывают, что основной целью новой инструкции является не забота о покупателях квартир, а обеспечение стабильности банковской системы. В опубликованном на официальном сайте банка тексте комментария к принятому решению подчеркивается, что рост объема ссуд не сопровождался соответствующим увеличением "подушки безопасности". Именно увеличение этой "подушки" и является задачей инспектора банков, желающего удостовериться, что коммерческие банки смогут выстоять даже при самом неблагоприятном развитии ситуации (падение цен на жилье и резкий рост количества клиентов, не способных возвращать долги по ипотеке).

Коммерческие банки, которым придется тратить больше денег, чтобы выдать ипотечную ссуду, будут в меньшей степени заинтересованы выдавать более "расходные" высокорисковые ссуды, и значительную часть дополнительной стоимости попытаются переложить на клиентов, что должно привести к росту стоимости ипотеки.

Впрочем, рынок ипотечных ссуд отличается исключительно высокой конкуренцией и стремлением клиентов торговаться с предоставляющими ссуду банками. В комментариях к решению руководство центробанка прямым текстом призывает клиентов не стесняться торговаться с банками. Поэтому, согласно различным оценкам, рост стоимости ипотеки не превысит уровня в 0,1-0,4% или 50-200 шекелей в месяц (при получении среднестатистической ипотеки).

Экономический обозреватель NEWSru.co.il Михаил Шафранов