Гражданская инициатива: "Цена для новосела" должна вернуться
Публикуется на правах рекламы. Текст предоставлен рекламодателем
Прошлым летом закрылась государственная жилищная программа "Цена для новосела". В течение нескольких лет она позволяла десяткам тысяч израильтян купить квартиры по субсидированной цене и с использованием малой доли собственных средств. С упразднением программы люди среднего достатка не только потеряли возможность решить свой жилищный вопрос, но и остались без одной из социальных гарантий в будущем.
Группа граждан опубликовала петицию с требованием вернуть программу "Цена для новосела". Один из инициаторов этой акции Александр Водовоз, специалист в сфере финансов и ипотечного кредитования (йоец машкантаот), совладелец финансовой компании ВМС, рассказал зачем израильтянам свои квартиры и, что происходит на рынке недвижимости в пост-ковидный период.
Ваша петиция призывает вернуть программу "Цена для новосела". В чем ее суть и почему вы выступили с такой инициативой?
Программа позволяет людям, у которых нет квартиры в собственности, участвовать в лотерее и при выигрыше купить квартиру по цене ниже рыночной, получив ипотеку (машканту) не 75%, как принято, а 90%. Программа помогла очень многим людям, которые работают, зарабатывают 10-15 тысяч на семью, купить квартиру в Израиле, получив увеличенный процент машканты, добавив 10% собственного капитала, а не 25%, и, таким образом, обеспечив свое крышу над головой.
Требуя вернуть программу, вы говорите о социальном аспекте. Что вы имеете ввиду?
Участники лотереи "Цена для новосела" - это люди, для которых купить даже недорогое жилье, без сторонней помощи, представляется задачей практически невозможной. Они живут на съемных квартирах. У этих людей, коренных израильтян, новых репатриантов и не очень новых, два варианта: либо набрать дорогих кредитов, на 5-10 лет, для первого взноса и купить что то старенькое без лифта и относительно недорогое, либо продолжать арендовать квартиру всю жизнь. Для первого решения, чтобы банк разрешил и кредиты и машканту, нужны большие доходы. Во втором случае, после 20-30 лет проживания на аренде, люди состарятся, на пенсии доходы их уменьшатся, и случится так, что они не смогу позволить себе даже снимать. Сейчас есть целая категория таких граждан в возрасте старше 70 лет. Своего жилья у них нет и государство должно предоставить им либо хостель, либо выделить пособие на аренду (квартирные деньги). То есть, государство должно найти какое-то альтернативное решение квартирного вопроса для этих граждан. Огромное количество людей без адекватной поддержки государства просто не смогут жить по-человечески. А программа "Цена для новосела" впервые давала реальное решение и могла обеспечить будущее людей. Многие из них участвовали в лотереях в Акко, в Нагарии, в Ашкелоне, в городах развития. Через пять-семь лет, эту квартиру, при желании, можно было бы продать по полной цене и заработать 100-200-300 тысяч шекелей, получив, так называемые, подъемные. А дальше уже приобрести себе квартиру получше, побольше и в другом районе страны.
Но, очевидно, как и любая государственная программа, "Цена для новосела" обходилась государству не дешево.
Конечно для государства она является затратной частью, как и другие программы в образовании, здравоохранении, в культуре, в дорожном строительстве. Но я считаю, что это оправдано. Более того, если бы государство просчитало будущие расходы по поддержке пенсионеров не имеющих квартиру: пособие на аренду, строительство хостелей - программа для новосела получилась бы очень рентабельной.
А как решались вопросы с землей? Когда началась программа? Кто ее инициировал?
Программа началась 4 года назад. Ее инициатором был тогдашний министр финансов Моше Кахлон. В программе участвовали все структуры, которые отвечают за земельные вопросы, связанные с "размораживанием" новых земель и продажи этих земель застройщикам. Суть ее была в том, что государство продавало землю по заниженной цене тем застройщикам, которые были готовы продавать новые квартиры по наименьшей цене.
Но известно, что некоторым участникам лотереи приходилось больше года ждать, когда их вызовут на выбор квартиры.
Естественно, первый блин всегда комом. В начале проблемы были. После продажи участка застройщику начинается бюрократическая волокита: разрешение на строительство, планировка, согласования. Это все занимает очень много времени. Но со временем все стало работать как хороший механизм. И это был большой успех. Если раньше было много скептиков, то сейчас все ждут, когда же будет следующая лотерея. Кстати, благодаря этой программе и цены не поднимались в последние три года. Расти они начали только в прошлом году.
Сколько людей смогли приобрести квартиры таким образом?
Около 80-90 тысяч. Многие из них не могут позволить себе ничего другого.
В каких районах? Как происходил процесс ценообразования?
В разных районах. И здесь были, конечно, нюансы. Например, когда продавали земли в центре страны, скидка получалась огромная. Действительно, неоправданно огромная. Скажем, квартиру, рыночная цена которой была 2,5 миллиона, продавали за 1,7 миллиона. Это ненормально. И тогда приняли закон, ограничивающий сумму прибыли покупателя. Я думаю, что когда эту программу вернут, то надо ее ограничить так, чтобы цена не превышала, скажем, 1,2 миллиона, чтобы участвовали в лотерее только те, кто действительно не может купить квартиру по полной цене.
На сколько ниже рыночной цена лотерейной квартиры?
На 15% - 25%. При обычной покупке квартиры по цене 1.2 миллионов шекелей, собственный капитал должен быть 300 тысяч шекелей (25%) и ипотека 900 тысяч шекелей (75%). При покупке по программе, цена договора была бы около 1 миллиона шекелей, при рыночной - 1.2 миллиона шекелей. Ипотека в данном случае 900 тысяч шекелей или 75% от рыночной цены, 90% от цены договора. Соответственно, собственный капитал должен быть всего 100 тысяч шекелей. Одним из наиболее востребованных городов оказался новый город Хариш между Хайфой и Натанией. Там квартира по программе "Цена для новосела" продавалась где-то по 800 тысяч. Ее рыночная цена была около 1,1 миллиона. И люди не так давно живущие в стране, лет 5-6, получив 90% ипотеки, смогли купить себе квартиры.
Сейчас программа закрыта. Какие существуют альтернативы?
Альтернативная программа называется "Заниженная цена". Это лотерея очень дешевых квартир, в глубокой периферии. Сама программа существует пока только на словах. Не было ни розыгрыша, ни продаж. Так, что сегодня люди продолжают покупать старые квартиры, на последних этажах, без лифта. Кроме машканты им приходится брать дополнительно 150-300 тысяч банковских ссуд. Ссуды очень короткие, на 5-7 лет, и ежемесячные выплаты ложатся тяжелым бременем на всю семью.
Если говорить в целом о рынке недвижимости, какие тенденции сейчас существуют?
Нас ожидает рост цен на квартиры. При чем, скорее всего, резкий рост. Причины? Во-первых, остановлена программа "Цена для новосела". Раньше люди покупали по этой программе, вторичный рынок был относительно не востребован, и спрос был ниже. Сегодня люди вынуждены приобретать квартиры на вторичном рынке, и соответственно цены поднимаются. Во-вторых, на рынок вернулись инвесторы. Их привлекает низкий налог на покупку второй квартиры. С 8% он снижен сегодня до 5%. А кроме того, за последние полтора года значительно упали проценты по ипотеке. А третья причина - большая волна репатриантов из разных стран, которая ожидается в ближайшее время. Когда откроются границы, огромное количество людей приедут из Америки, России, Франции, Украины и они будут покупать квартиры.
В дни коронно-кризиса что происходило с недвижимостью? Кто-то пишет, цены упали, кто-то пишет, что росли. Как разобраться, что было на самом деле?
Без всяких сомнений ситуация была апокалипсическая. В марте-апреле и в начале мая прошлого года сделок на рынке было очень мало. Все ждали. А где-то в сентябре начался настоящий бум - огромный рост по количеству сделок на покупку квартир, что до сих пор и продолжается.
И это на фоне падения доходов, прекращения экономической деятельности? Откуда у людей деньги на квартиру?
Во-первых, как всегда и во все времена, в кризис наблюдается расслоение общества. Да, у части населения ситуация ухудшилась - потеря работы, безработица. Но было довольно много людей и отраслей, которые корона не затронула. Это хайтек, медицина, торговля продовольствием, финансы. Если посмотреть по результатам сбора налогов за прошлый год, то оказалось, что собрали гораздо больше, чем предполагалось. И рынок продолжал функционировать. Это первое, а второе - на рынке еще были остатки нераспроданных квартир от уже закрытой программы "Цена для новосела". И все старались сесть в последний вагон, использовать опцию - 90% машканты. Очень много сделок состоялись в таких городах как Ашкелон и Наария. Так что рынок очень раскаленный.
Почему в Израиле цены на квартиры такие высокие относительно других стран? Есть ли предел этому или они будут расти до бесконечности?
До бесконечности конечно ничего продолжаться не может. Но давайте проанализируем. Цены очень серьезно выросли за последние 10–15 лет. Но если сделать обзор 30-ти лет, начиная с 90-го года, то в годовом исчислении картина более умеренная. Кроме того, если сравнить стоимость денег в 90-х и 2000-х годах с сегодняшним курсом, то мы увидим резкое падение. Допустим, вы готовы сегодня купить квартиру, которая стоит 1,5 миллиона. 20 лет назад такая квартира стоила бы, скажем, 750 тысяч шекелей. Из-за резкого удешевления ипотеки, месячная выплата вырастет не так чувствительно, как казалось бы. Процент по ипотеке в 90-годы был около 6 %, плюс инфляция, которая составляла 15%. Мы выходим на 20% годовых. Сегодня же ипотека стоит где-то 2-3% годовых. То есть сегодня обслуживание кредита гораздо дешевле. Кроме того, есть и факторы уникальные для Израиля. Например, высокая рождаемость, традиция иметь собственное жилье, земли не так много. Поэтому цены будут расти...
Да, но строительство активное. Едешь по стране - везде строят.
Но этого совершенно недостаточно. Количество квартир, которые начинают строить, ежегодно варьируется между 30-50 тысячами в год. А потребность гораздо больше. Нужно смотреть на динамику, сколько необходимо квартир, и сколько каждый год добавляется. У государства в этом плане есть должок. До того как начали активно строить, каждый год собирался дефицит. И он сегодня очень большой. Исчисляется сотнями тысяч квартир. И покрыть его пока что не представляется возможным.
Есть ли какой-то выход?
Нормальное решение, как я его вижу, например, муниципальные программы по перестройке центров городов. Во многих городах это устаревшие кварталы с низкими домами. А вполне можно построить высотки и решить вопрос с жильем.
Но есть законы, которые запрещают многоэтажное строительство.
Нет, это не запрещено. В каждом городе существует план градостроительства. На каждые 10 соток или 1 дунам земли есть проценты разрешенного строительства. И каждый муниципалитет сам принимает решение об увеличении этих разрешенных процентов застройки. Но процессы принятия этих разрешений двигаются очень медленно. Всем известны проекты, которые называются "пинуй бинуй". Снос старого жилого фонда и строительство на их месте нового. Они есть, они очень медленные и сложные бюрократически. Если бы были специальные глобальные программы по стране - субсидирования, поощрения, быстрого решения бюрократических вопросов, это могло бы насытить рынок жилья. Но в Израиле вопрос получения разрешения на строительство занимает годы.
А кто заинтересован, чтобы все это тянулось годами?
Представьте себе - никто. Так работает бюрократия.
Вы работаете на рынке ипотечного кредитования с 2007 года. Если, допустим, человек решил взять ипотеку, что вы посоветуете?
Сегодня рынок очень демократичен. Ипотеки дают не только банки, но и кредитные организации, страховые компании. Существует огромное количество решений для тех, кто хочет взять деньги. Есть ипотека для пенсионеров, ипотека на покупку первой квартиры, на вторую квартиру. Можно заложить имеющиеся квартиры и купить еще. Рынок изобилует возможностями. Очень много людей обращаются к нам и мы находим эти решения. В этом финансовом мире вседозволенности важно вести себя финансово грамотно и осторожно. Необходимо понимать свои возможности, риски и подобрать самый правильный для себя вариант покупки жилья. Такую первичную консультацию мы всегда проводим бесплатно. Человек должен быть спокоен в принятии финансовых решений.
–––––––-
Группа компаний ВМС специализируется на комплексном решении всех финансовых вопросов от страховки, ипотеки, пенсионного обеспечения до возврата налогов и банковских ссуд. В компании работают 50 человек. Главный офис находится в Натании.
Александр Водовоз, совладелец и руководитель финансового департамента ВМС, магистр в области экономики и финансов. Закончил Тель-Авивский университет. В сфере финансов работает более 21 лет, в том числе занимал ответственные должности в банке "Апоалим".
