"Миллионеры из израильских трущоб – 2". Эли Гервиц о ситуации на рынке недвижимости
Автор – адвокат Эли Гервиц, глава крупнейшей в Израиле русскоязычной адвокатской коллегии.
Не стоит мне, наверно, идти в политику, поскольку мои прогнозы сложно назвать обтекаемыми.
Так, ровно год назад в начале мая 2020 года, я рискнул в своей статье поделиться предположениями о том, как коронавирус повлияет на рынок израильской недвижимости, в первую очередь, на рынок первичный. А в августе того же года, прямо перед тем, как Израиль раньше всех в мире объявил второй тотальный локдаун, была опубликована моя статья "Миллионеры из трущоб".
В ней я писал, что существенного "давления вниз" на цены не будет, поскольку государство временно заморозило возврат ипотеки тем, чьи доходы пострадали от пандемии. Следовательно, основными "донорами" быстрых и стрессовых продаж квартир, по ценам ниже рынка, станут те, что проблемы непосредственно к этим квартирам никакого отношения не имеют. Их мы разделили на две категории. Первая – это хозяева мелких и средних бизнесов из сфер, наиболее пострадавших от пандемии. Они либо вынуждены распродавать активы, чтобы удержаться на плаву, либо, понимая, что избежать банкротства и потери квартиры им уже не удастся, торопятся продать свою квартиру самостоятельно с наименьшими потерями.
Другую категорию продавцов я назвал "миллионерами из трущоб". Это совсем небогатые люди, которые с рождения живут в старых квартирах старых домов или получившие их в наследство от своих родителей, в семьях, у которых никогда не было копейки за душой. Как правило, они работают на очень низкооплачиваемых работах, и с трудом сводят концы с концами. Большинство из них обитает в дешевых (конечно, по израильским меркам) квартирах на периферии. Тем не менее среди них есть и те, кто действительно являются долларовыми миллионерами – так как по счастливому стечению обстоятельств их квартиры, ничуть не менее старые и "убитые", просто они расположены в Тель-Авиве (который по стоимости квадратного метра жилья уступает лишь Парижу), или в его окрестностях, или в Иерусалиме.
Что же приводит этих людей к необходимости срочно продавать свою единственную недвижимость? С одной стороны, как я уже говорил, это, как правило, низкооплачиваемые работники сферы обслуживания, например, ресторанов, которые почти полностью лишились привычных текущих доходов. С банками по таким сложным вопросам, как ипотека, общаться они не умеют. Источников для погашения ссуды у них нет, а жить на что-то надо. Логично было допустить, что часть этих "миллионеров из трущоб" будет вынуждена продавать свои квартиры, причем быстро. Я даже наметил предположительный сценарий таких продаж. Сначала они попробуют выставить квартиру на продажу заметно дороже ее рыночной стоимости. И, постепенно снижая цену, опустят ее ниже реальной рыночной. Но, поскольку таких "стрессовых" сделок будет немного, весь рынок израильской недвижимости они за собой не потянут.
Завершил я статью следующей фразой: "покупка таких квартир от "миллионеров из трущоб" станет именно той возможностью, которая в Израиле представляется достаточно редко".
Сегодня можно сделать некоторую ретроспективную оценку этой ситуации, которую мы и хотим предложить вашему вниманию.
Во-первых, "миллионеры из трущоб" действительно ломанулись на рынок, и это видно по множеству самодельных объявлений о продаже, нарисованных "на коленке" и вывешенных в окнах квартир. Израильские старожилы не помнят такого их количества. Почему объявления от руки? Ну, не платить же риэлтору за одну сделку столько, сколько ты, гордый владелец квартиры, зарабатываешь за год!
Во-вторых, в течение второго полугодия 2020 года цены стагнировали. А вот в начале 2021 года начали расти: почти на целый процент и в январе, и в феврале, и в марте, то есть в годовом исчислении более, чем на 10%.
В-третьих, бьет все рекорды общий объем новых ипотечных ссуд. Ипотечные банки выдают их смело, прогнозируя годичный рост на эти самые 10%.
Эти изменения в Израиле видят почти все: и покупатели, и продавцы, и ипотечные банки. Но есть момент, который виден очень отчетливо лишь из окон нашей адвокатской коллегии – это рост числа новых русскоязычных репатриантов. И не только из России, но и из Америки, Европы и даже из Сингапура. Также мы видим и их стремление обзавестись не только израильским гражданством, но и израильской недвижимостью.
Означает ли это, что вы уже упустили свой шанс купить "дом на Родине"? Не обязательно. Дело в том, что до июня израильский госбюджет взвалил всех этих "миллионеров из трущоб" на себя, выплачивая им пособие, равное примерно трем четвертям их официальной зарплаты, пока они без работы. О том, что на самом деле дома они не сидят, а подрабатывают на часть ставки по-черному, и по факту работают меньше, а денег имеют больше, не говорит в Израиле только ленивый – спросите израильских рестораторов, можно ли сейчас найти официантов вообще, и готовых работать по белому в частности. Но эта лафа закончится в считанные недели, и тогда я напишу еще одну статью. И называться она будет, как вы догадываетесь, "Миллионеры из трущоб возвращаются … на рынок недвижимости".
Публикуется в рамках информационного партнерства
