Мечта о доме: как исполнить её в Израиле?
Публикуется на правах рекламы. Текст предоставлен рекламодателем
Виктория Базиян и Алик Альтерович – владельцы агентства недвижимости Refresh в Нетании. Именно у них есть ответы на самые важные вопросы, касающиеся аренды и покупки квартир. Для тех, кому эти вопросы актуальны – Виктория рассказывает об особенностях израильского рынка.
Во-первых, хотелось бы понять нынешнее состояние: в прошлом году рынок резко перегрелся из-за войны, говорят, в Нетании квартиры просто закончились. Как с ними сейчас?
Действительно, в 2022 году, когда сюда хлынули беженцы и репатрианты, квартиры разлетались, как мороженое в жару. Сначала в самом начале войны, потом после объявления мобилизации в рынок влились сумасшедшие деньги. Притом люди тратили их неосознанно, не вникая в детали, потому что были в ужасе, а не слишком щепетильные продавцы этим пользовались.
В этом году я не вижу ничего похожего, никаких безумных потоков не только репатриантов, но и туристов в сезон, как это обычно бывало. Я наблюдаю рынок полтора десятка лет и могу сравнивать. У нас в Refresh пятнадцать агентов, партнёр и я, и мы в прошлом году не вылезали из офиса. Люди бежали, схватив рюкзаки и детей, и всем хотелось помочь. Гостиницы были забиты беженцами, все, кто имел возможность, пытались срочно что-то купить или снять. Теперь ничего похожего, прямо сейчас у нас в работе сорок квартир для аренды, выбор большой. И цены приземлились, и хозяева стали разговаривать иначе, меньше предъявлять требований к потенциальным съёмщикам. В прошлом году они выдвигали дикие условия, например, оплатить аренду на несколько месяцев вперёд или блокировать огромные гарантийные суммы. Сегодня это безумие закончилось.
С продажами тоже всё изменилось, много отличных предложений из первых и вторых рук, и от застройщиков, и от владельцев. Сейчас сделки совершают не те, кто решил поиграть на перегретом рынке, а те, кому действительно нужно быстро продать квартиру – перебраться в другой город, купить дом поменьше или побольше, потому что дети выросли и уехали или, наоборот, родился ребёнок и нужна ещё комната.
Думаю, такова ситуация по всему Израилю, рынок очень спокойный, меньше стало сделок с покупками квартир не для жизни, а в качестве вложений. Банковские проценты слишком выросли – если раньше человек, что называется, выходил за джинсами, а возвращался с машиной, искал машину, а покупал квартиру – то сегодня всё не так просто. Прежде банки могли дать 100% ссуды – теперь 70-75% от стоимости квартиры, а 25-30 нужно накопить самому; тогда проценты были смешные, чуть ли не 0,01%,теперь это почти 5%. Так что очередей на получение ссуд не наблюдается. Если вы хотите хорошую квартиру за 2-3 миллиона шекелей, нужно принести в банк 600-800 тысяч. Это большие деньги, их надо было накопить и не потратить за годы короны, они есть у немногих. Так что люди не покупают "впрок" и не завышают рынок искусственно.
Почему ваши клиенты выбирают именно Нетанию, а не Тель-Авив или Герцлию, например, с одной стороны, и не Север с другой?
Ответ очевиден, Тель-Авив дороже в два и более раза, Герцлия в полтора, а Север дешевле, но далековат. Ну и у нас красивый вид, есть море, уровень цен в супермаркетах значительно ниже тель-авивского, чудесные рестораны, достаточно детских садиков. Много развлечений и нет ужасных пробок – красивый, комфортный и спокойный город.
Если говорить об аренде, то какие проблемы могут быть у съёмщика? Например, новым репатриантам на что стоит смотреть, и почему имеет смысл обращаться именно к агентам?
Знаете, я доктор экономических наук, у меня три высших финансовых образования в разных направлениях, и когда я начала заниматься этим бизнесом, то достаточно скоро поняла, что это специальность. Не какое-то посредничество между делом, чтобы быстренько свести покупателя с продавцом, а серьёзная профессия. Нужно очень хорошо разбираться в рынке, и не в том, который был год или месяц назад, а именно в сегодняшнем, нужно набирать опыт по крупицам, и это стоит денег.
Да, есть вещи, на которых полезно сэкономить. Грубо говоря, если экономить на углеводах, сосуды будут чище, можно сокращать необязательное потребление, это экологично. Но есть вещи, на которых экономить нельзя в принципе. Можно полагаться на удачу и попробовать заключить дорогую сделку самому, но потом в договоре окажутся неожиданные пункты, и они повлекут сумасшедшие издержки. Поэтому новым репатриантам имеет смысл искать агента, который проследит за их правами, даст много информации и покажет все подводные камни. У него должна быть лицензия, прямо такой бейджик с лицензией, которую оплачивают каждый год. Агент учтёт всё, что понадобится для вас, для вашей семьи – есть ли поблизости садик или школа, нужен ли транспорт рядом или собственная парковка. Объяснит, как сделать банковскую гарантию, все технические нюансы процесса.
Это особый бизнес, тем более, в новой стране, и вам нужен специалист – вы же не станете лечить больной зуб перед зеркалом, пойдёте к стоматологу, так и здесь нужен профессионал. Гонорар агент отрабатывает сполна, следит, чтобы вы не подписали ничего лишнего, предусматривает досрочный выход из договора, возвращение гарантийных денег и множество других нюансов.
Что сейчас выгодно, все-таки покупать или арендовать? С учетом того,
что вы ранее сказали о банковской политике?
Мне кажется, что если ты выбираешь страну для жизни, лучше все-таки купить.
Я живу в Нетании с 1999 года, до этого жила в Иерусалиме, и я вижу только тенденцию роста. Ни разу ничего глобально не падало, разве что случаются небольшие плато на фоне предыдущего скачка, как сейчас. Да, люди переживают шок сначала и хотят подождать, посмотреть, но потом так или иначе смиряются, берут ссуды под высокие проценты и всё равно покупают.
Сейчас рынок шикарный, очень хороший для покупателя, уже можно чуть-чуть торговаться, а продавец, которому тоже деньги нужны срочно – на новую квартиру или для бизнеса, – готов уступать. Бывают ситуации, когда по своим причинам хозяин вынужден спешить и делает скидку, когда на сто тысяч, а когда и на полмиллиона.
Если клиент не умеет торговаться?
Так он и не должен, для этого и нужны мы! Мы работаем буфером между покупателем и продавцом, многие же смущается, когда нужно торговаться для себя, а мы делаем это за них с чистой совестью. В нужный момент надавить, привести действительно веские аргументы, показать, что ситуация на рынке требует именно такой цены, поумерить аппетиты сторон, если они неадекватные – и такое бывает.
Агент оградит вас от потока любопытствующий, желающих только прицениться, от бессмысленных и непроверенных предложений.
Здесь бывают всякие ужасы, которые мы встречали в российской реальности, когда человек продаёт не свою квартиру, например, или другое откровенное мошенничество?
Здесь каждую сделку ведёт адвокат по недвижимости, который тщательно проверяет все права продавца, он не будет рисковать лицензией и одобрять мало-мальски подозрительную сделку. У застройщика тоже за спиной банк, который его контролирует и даёт гарантии.
Покупать лучше квартиры от застройщика или вторичку?
Мне нравится иметь дело со вторичным жильём, там нет никаких неявных выплат для покупателя, на сколько закрыл сделку, столько и отдаёшь. С застройщиками бывают тонкости, скрытые расходы, ну и окончательные сроки могут сдвигаться, дома не всегда сдаются вовремя. Например, обещают сумасшедшие скидки, делается отсрочка на выплату ссуды, пока квартира не построена, но проценты на этот период всё равно капают. Бывает по-разному, но не так прозрачно, как со вторичным жильём. С другой стороны, там тоже можно торговаться и немного продавливать условия. Так что если есть возможность накопить на первый взнос те же 25%, я считаю, лучше купить.
С какого уровня зарплаты и накоплений вообще имеет смысл думать о покупке?
Очень условно, если брать квартиру за два миллиона, то на двоих должна быть хотя бы 35 тысяч шекелей зарплата, ну и сумма первого взноса. Если квартира где-нибудь на Севере, за миллион, то зарплата нужна не менее двадцати. Банк просто не даст ссуду, когда у вас недостаточный уровень дохода. Но может учесть доходы из-за границы, если вы там сдаёте недвижимость или имеете бизнес. Но всё это должно быть подтверждено документально и прозрачно для налоговой службы.
Когда нужно выплачивать гонорар риэлтеру?
Думаю, это одна из немногих профессий, в которой свои деньги получают только в конце всей работы и только если сделка состоится, никакого аванса.
И последний вопрос: агентств много, почему стоит выбирать именно ваше?
Смотрите, мы с вами сидим сейчас лучшем районе на юге Нетании, у нас чудесный вид и очень дорогой офис – иначе быть не может, если занимаешься элитной недвижимостью. Это специальная ниша и специальные навыки. У всех наших сотрудников по два-три языка, большой опыт и высшее образование – есть адвокаты, я экономист… И более половины агентов русскоязычные, это важно для наших клиентов из России – мы думаем на одном языке и хорошо чувствуем своих людей, их потребности и вкусы. У нас есть религиозные сотрудники, которые лучше понимают потребности соответствующих клиентов. Агент может дать совет и про школу, и про садик, и помочь в дальнейшем – расскажет, как телефон подключить, какого страхового агента взять. Зачастую мы делаем больше, чем обязаны, это другой уровень отношения, не просто "сделал и забыл", у нас даже слоган – "Виктория и Алик, свои люди в мире недвижимости". Мы стараемся быть максимально полезными, в некотором смысле есть такая миссия: когда я только переехала Нетанию, у меня был печальнейший опыт с риэлтером, и я тогда очень захотела, чтобы в этой профессии стало больше хороших людей и другой уровень порядочности. Мне нравится представлять, что в шабат люди сидят за столом в своей новой квартире и вспоминают меня добрым словом. Я всегда говорю коллегам: вы не разбогатеете на одной сделке, за счёт одного клиента. Вы растёте за счёт репутации и личной благодарности каждого человека, которому помогли.
Мы помогаем людям получить свой дом, исполнить мечты. Иногда клиент занимается своим бизнесом в другой стране, а мне только оставляет ключи, и я делаю так, что его недвижимость здесь работает, деньги поступаются счёт, и он спокоен за все процессы. Это же мечта, правда?
Сайт агентства недвижимости Refresh
Интервью – Марта Кетро
