Покупка квартиры в Израиле: рекомендации адвоката
Публикуется на правах рекламы
Если вы покупаете квартиру "со вторых рук", то условия сделки определяются договором с продавцом. Договор можно "подогнать" под индивидуальные нужды сторон, хотя на деле, большинство пунктов в таких договорах достаточно стандартные. Но даже в стандартных на вид договорах могут быть незаметные для непрофессионала нюансы. К тому же, очень важно заранее проверить права продавца на квартиру, ожидаемые налоги, градостроительные архивы и другие источники, информация из которых может повлиять на решение о покупке, а в конце сделки - довести до конца оформление прав покупателя на квартиру.
Вторая наиболее распространённая возможность – это покупка новой квартиры. Новые квартиры зачастую покупаются "на бумаге", когда строительство ещё не закончено (а иногда даже и не начато). Бывали случаи, когда компании продавали квартиры и получали у покупателей деньги, но разорялись, не достроив здание. Таким образом, покупатели оставались без денег и без квартиры. Поэтому сегодня закон запрещает взимать с покупателя более 7% от стоимости новой квартиры без предоставления одной из признанных законом гарантий (например, банковской гарантии).
Компании предлагают покупателям новых квартир стандартные договоры, в которые очень трудно внести изменения. Чтобы не менять договор, даже многие необходимые детали (цена, дата сдачи квартиры и т.д.) устанавливаются не в нём самом, а в приложении. Вместе с тем, закон гарантируют покупателям новых квартир некоторые права, которые никакой договор не может отменить или урезать. Так, к договору обязательно прилагаются спецификации с десятками строго обозначенными элементами. Закон определяет права покупателей в случае несоответствия квартиры обещанному, гарантийные обязательства продавца, и т.д. Очень важны положения закона о компенсациях, полагающихся при задержке в сдаче новой квартиры покупателям. Если задержка превышает 60 дней, то строительная компания обязана выплачивать покупателям ежемесячные компенсации, причём они зачисляются с первого дня опоздания. В законе есть и формула, по которой должны вычисляться такие компенсации. Компания не обязана выплачивать компенсации только тогда, когда задержка была обусловлена непредвиденными и независящими от неё обстоятельствами. Нередко в договорах компании значительно расширяют список таких "уважительных" обстоятельств, устанавливают суммы компенсаций ниже положенных по закону или вносят пункты, позволяющие отодвинуть срок сдачи по их усмотрению (например, когда просьба покупателей о любых, даже малейших изменениях отодвигает срок сдачи на два месяца). Даже если вы подписались под таким договором, нередко возможно добиться положенных вам по закону компенсаций. А если речь идёт о большом проекте, в котором компания подписала десятки покупателей под договором с "незаконными" пунктами, то стоит проверить и возможность коллективного иска.
Сегодня нередко можно услышать о возможности покупки квартиры в рамках "тама 38". Речь идёт о градостроительной программе государственного масштаба, позволяющей "усиливать" конструкцию зданий, построенных по старым стандартам, которые недостаточно принимали во внимание возможность землетрясений. Чтобы стимулировать жильцов согласиться на ремонт или перестройку здания в рамках "тама 38", она зачастую позволяет расширить существующие и достроить новые квартиры. Обычно подрядчик, принявший на себя работу по "тама 38", компенсирует свои расходы и зарабатывает именно с продажи "достроенных" квартир. Договоры между подрядчиком и покупателями этих квартир являются, в некотором смысле, "гибридами" между договорами о покупке квартир "со вторых рук" и стандартными договорами о покупке квартир у строительных компаний. Нередко серьёзной проблемой в таких сделках является неготовность банков предоставить ссуду ("машканту") на покупку "достроенной" квартиры, особенно если договор заключается до того, как проект "тама 38" начался.
До недавнего времени популярной темой была покупка квартир в рамках "групп покупателей" ("квуцот рахиша"). По большому счёту, речь идёт о группе людей, которые объединяются, чтобы купить права на земельный участок и нанять подрядчика, который построил бы дом на этом участке. Такая схема иногда позволяет сократить расходы, в основном за счёт налогов, но она сопряжена со специфическими рисками. В частности, законы, защищающие права покупателей новых квартир, обычно не распространяются на покупку в рамках "квуцат рахиша". Другой вид рисков связан с возможными разногласиями между членами группы, особенно когда строительство не укладывается в сроки или в бюджет. В последнее время мода на покупку через "квуцот рахиша" немного прошла.
Учитывая, что для большинства из нас покупка квартиры - одна из важнейших сделок в жизни, не стоит полагаться только на свой здравый смысл, на советы риелторов, знакомых или на информацию, которую можно найти в интернете (включая эту статью). Стоит обратиться к адвокату, который сделает всю необходимую работу и будет нести перед вами ответственность.
Статья имеет общий характер, не заменяет юридическую консультацию или проверку законов и прецедентов. Адвокат М. Медовой специализируется на защите прав потребителя, трудовых конфликтах, коллективных исках, завещаниях и сделках по недвижимости. Ул. Герцль 75, Рамат Ган, тел. 03-9036260 / 054-5709713, интернет сайт medovoy-law.co.il .
