Коммерческая недвижимость в Израиле. Алекс Шварц: "Я всегда говорю клиентам: не торопитесь, это невыгодно"
Публикуется на правах рекламы. Текст предоставлен рекламодателем
По мнению Алекса Шварца, консультанта, эксперта по коммерческой недвижимости в компании "Status" – несмотря на казалось бы присущую торопливость в сфере недвижимости, когда только успевай – следи за ценами, за главными игроками, за тенденциями и трендами, тем не менее необходим взвешенный подход. Как он считает, нередко поспешность может обернуться потерей доходов, а, стало быть, и потерей клиента.
"Как и любая отрасль человеческой деятельности, отрасль недвижимости имеет свою специфику, требуя знаний во многих областях, включая юридические аспекты сделок, налоговые особенности или даже умение читать строительные чертежи. Кроме того, как я считаю, необходимо сосредоточиться на каком-то конкретном направлении в сфере недвижимости, и я, в основном, занимаюсь недвижимостью, предназначенной для офисов", – говорит Алекс. По его словам, офисная недвижимость пережила колоссальный всплеск небывалой популярности, во многом благодаря индустрии хайтека. Однако год назад послышались первые тревожные сигналы, предупреждающие о возможных проблемах. Специалисты указывали на рост процентных банковских ставок, кризис в мире высоких технологий и безудержную инфляция в США. Все это, вспоминает Алекс, говорило о том, что, скорее всего, будет меняться тренд в мире доходной недвижимости и, в частности – на рынке офисной недвижимости.
"Собственно так и произошло, – отмечает он, – и уже в ноябре прошлого года были зафиксированы первые падения цен на рынке офисной недвижимости, на фоне экономического спада и волны сокращений в высокотехнологичном секторе. И, разумеется, пришлось перестраиваться, учитывая эту тенденцию".
Алекс, давайте попытаемся разобраться во всех этих хитросплетениях недвижимости, и начнем с азов. Вы немного затронули дифференциацию в сфере недвижимости, расскажите об этом чуть подробней.
Наверное, следует начать с того, что коммерческая недвижимость, – если иметь в виду офисные здания, промышленные и прочее, – безусловно, сложнее по своей структуре, ценообразованию и подходам, чем недвижимость из сферы жилой. Можно даже говорить о некоей специфике вопроса, учитывая и тот факт, что большинство людей с ним вряд ли сталкиваются.
Как бы вы квалифицировали тогда понятие "коммерческая недвижимость"?
Это все постройки и земельные участки, которые могли бы быть использованы в коммерческих целях, то есть, для получения дохода и извлечения прибыли. В принципе, жилье тоже может отвечать этим параметрам, если человек использует жилую площадь как инструмент заработка и вложений. Но это – тема отдельного разговора. И потому я добавлю: коммерческая недвижимость – это любая нежилая недвижимость, которую, согласно закону, нельзя использовать под жилье. Коммерческую недвижимость можно приобрести, а можно взять в аренду. Если говорить о покупке, то здесь также есть два варианта использования: либо с целью личного использования, либо с целью сдачи в аренду. Сразу же возникает вопрос: а какая разница между сдачей в аренду жилья и сдачей в аренду коммерческой недвижимости? И та, и та в Израиле со временем только растет в цене. Это если брать тенденцию в общем. Потому что бывают пики и бывают спады, о которых я говорил вначале. Но это не спады, которые сулят некий обвал цен, скажем так.
Вопрос простой, но все же: есть разница между коммерческой недвижимостью и жилой недвижимостью, предназначенной для извлечения доходов?
Да, коммерческая недвижимость характеризуется большей доходностью. Если, к примеру, доходность от приобретения жилья, – в зависимости еще и от района, конечно, – колеблется на уровне двух-трех процентов, то от коммерческой недвижимости доходность может составлять шесть с половиной, а то и семь с половиной процентов в год. Вместе с тем, приобрести жилую недвижимость и сдать ее – намного проще, это не требует какой-то специальной подготовки, знаний или особых сложностей. Что же касается коммерческой недвижимости, то здесь огромное количество нюансов, специфики, структурных проблем, конъюнктуры.
Поясните разницу на примере.
Давайте так. Вы решили приобрести жилую недвижимость, вложить определенную сумму. Процесс прост: либо приходите, смотрите квартиру, что называется, "живьем", либо смотрите, как она выглядит на чертежах – и тогда принимаете решение, готовы совершить сделку или нет. С коммерческой недвижимостью все куда сложнее. Допустим вы приняли решение, что необходимо снять или приобрести помещение, выбрали место, – как и в случае с жильем, – решили вложить определенную сумму денег. Часть денег может быть вашей, часть – банковская ссуда, что обычно рекомендуют сделать. В результате у вас образовалась конкретная сумма денег, и на эту сумму можно приобрести, скажем, 150 квадратных метров офисной площади. У нас есть этаж общей площадью 500 квадратов, и от него образно говоря, надо "отрезать" 150. И тут все только начинается. Во-первых, вы решаете для начала, можно ли это сделать конструктивно. То есть, распланировать так, чтобы все было сделано четко и понятно, и – самое главное, – получить на это разрешение консультанта по безопасности. Критерии очень строгие и жесткие: вход, выход, воздух, пожарная безопасность и многое другое. Более того, если консультант по безопасности не дает "добро", то недвижимость сдать невозможно. Во-вторых, юридический аспект. Если даже эту площадь мы удачно "отрезаем", то возникает неизбежно вопрос: а сможем ли записать ее в конечном итоге как независимую единицу? Либо она останется связанным тем или иным образом с другими площадями, что может быть хуже или совсем плохо. Любая недвижимость должна быть оформлена надлежащим образом и записана. И, наконец, в-третьих. Обязательно надо разбираться: а то, что мы "отрезали", не влияет ли оно негативно, как на выбранную нами площадь, так и на оставшуюся? Не запланировали ли при этом слишком большие коридоры, которые съели у нас площадь, достаточно ли у нас окон и не забрали ли мы больше, чем положено окон, у соседей? После того, когда все три условия соблюдены, мы это четко формулируем и идем к собственнику, показываем, что мы хотим такую-то площадь и это не вредит ему и остальным, и только после этого можно, наконец, покупать или арендовать. И это, как вы видите, намного сложнее, чем просто купить квартиру. Вот почему, как мне кажется, здесь, конечно, без помощи специалиста не обойтись. Желательно – специалиста рекомендованного, разбирающегося в деталях и четко и профессионально понимающего, что же конкретно нужно клиенту.
И что же нужно клиенту? На что ему следует обращать внимание?
Чтобы ответить на этот вопрос, надо, наверное, сказать, какие требования, прежде всего, предъявляют самому специалисту. Он должен обладать знаниями, – и отнюдь не поверхностными, – во многих областях, будь то юридический аспект сделки, азы оценки недвижимости, необходимы знания в сфере финансов и налогов, чтобы рассказать клиенту, за что, когда и почему он должен платить. Нужно уметь читать чертежи, иметь хотя бы минимальное представление об архитектуре, потому что недвижимость покупается, в основном, "в бетоне", как говорят. То есть, четыре стены и коробка, а затем уже из этого "формируется" внутреннее содержимое, и в особенности, это касается офисных зданий. Необходимы знания об отделке помещений, необходимо разбираться во всевозможных терминах, которые характерны исключительно для сферы недвижимости, или показатели, которые надо учитывать, будь то площадь помещения нетто или высота потолка, к примеру. Не говоря уже о том, что, конечно же, надо хотя бы примерно знать существующие на рынке цены и географию коммерческой недвижимость, то есть, что и где находится. Это не значит, что специалист должен быть непременно юристом или инженером, но ориентироваться в той или иной специальной плоскости он, разумеется, обязан.
Если мы говорим о коммерческой недвижимости с точки зрения географии…
Здесь тенденция в чем-то схожа с рынком жилья. Есть регион центра, который у риэлторов считается, как они говорят, от Гедеры до Хадеры, здесь главное сосредоточение израильского бизнеса. Но если сузить понятие, то это, прежде всего, большой Тель-Авив: определенные районы Тель-Авива, Рамат-Ган, район возле Алмазной биржи, Герцлия-Питуах и относительно новый район – это Бней-Брак-Бизнес-центр, расположенный на границе Рамат-Гана и Бней-Брака. Это – скажем так, – районы повышенного спроса для разного рода бизнесов. Могу добавить, что с расширением железных дорог, вводом новых трамвайных маршрутов , безусловно, география коммерческой недвижимости будет расширяться. Это, правда, пока только из области предположений.
Что из коммерческой недвижимости пользуется особым спросом?
Офисная недвижимость, и, в основном, за счет индустрии хайтека. Последние годы, благодаря расцвету сферы высоких технологий, вверх пошли и, соответственно, цены – как на покупку, так и на съем. В центре цены взлетели просто стремительно, как до того взлетели цены на жилье. Причем, нередко владельцы или основатели компаний или стартапов вначале снимают помещения, а потом уже набирают под них сотрудников.
У "хайтекистов" есть какие-то требования к недвижимости?
Да. Они хотят, чтобы в здании было много места для отдыха, скажем. Люди там работают по ненормированному графику, и потому хотят, чтобы на работе было как дома, или даже еще лучше, чем дома. И второе требование: обычно просят, чтобы здание располагалось недалеко от дома, или – как минимум, – рядом с железнодорожной станцией. А еще лучше, если офис располагается в пределах достижения электросамоката. Потому им удобнее всего селиться в Тель-Авиве, чтобы на этом самокате добираться до работы. И потому очень много офисных зданий сегодня сосредоточено в центре Тель-Авива, и даже на юге Тель-Авива, что раньше было даже непредставимо.
Если говорить о ценах?
Цены, конечно же, разнятся, подобно, – я бы сравнил, – ценам на машины, в зависимости от класса. Если взять центр Тель-Авива, то здесь цены могут колебаться от 80 шекелей за квадратный метр до 150-170 шекелей за квадратный метр. И это после того, как цены начали падать последние месяцев семь-восемь. Вначале, как я уже говорил, был огромный рост из-за притока стартапов, затем сфера хайтека стала "проседать" из-за инфляционных процессов, и началось это в США, а затем докатилось и до нас. Свою определенную негативную роль сыграла и политическая ситуация, свидетелями которой мы сейчас стали. То есть, инвесторы в хайтек стали испытывать определенные сложности: во-первых, из-за инфляции деньги, скажем так, стали стоить "дороже", а во-вторых, все эти протесты вселили в инвесторов ощущение неуверенности, и они теперь пытаются выводить деньги из индустрии или выжидают. А значит, и падает спрос на помещения, и падают цены. Те же семь-восемь месяцев назад цены доходили до трехсот шекелей за квадратный метр. Был случай, когда компания сняла этаж в одной из башен Азриели в Тель-Авиве, затем – еще пять этажей, затем еще три, а затем досняли пятнадцать этажей в башне, которая только начала строиться и будет готова лет через шесть-семь. Компания за эти свои пятнадцать этажей заплатила по 150 шекелей за квадратный метр, и это, заметьте, без внутренней отделки.
Что касается конкретно вас: ваша сфера деятельности, географическая и практическая?
Я работаю в основном в центре страны, и, как правило, занимаюсь офисной недвижимостью. Как говорится, нельзя объять необъятное – потому у меня специализация достаточно узкая, но, тем не менее, объемная и сложная. Ранее я работал в известной компании "Англо-Саксон", специализировался на промышленной недвижимости – там своя специфика, требующая знания множества иных параметров, нежели в офисной недвижимости, начиная от нагрузки на пол и вплоть до углов помещения и его высоты, теплоизоляции и многое другое.
Учитывая сегодняшнюю ситуацию, о которой вы говорили, уровень клиентуры упал?
Да, можно даже говорить о некоем критическом падении, и именно в плоскости офисной недвижимости в центре страны. Кто-то выжидает, ждет, чем закончится кризис, кто-то выводит деньги, кто-то уменьшает площади в целях экономии. Потому что фирмы, которые снимали офисы с перспективой роста оказываются перед фактом, что лишняя площадь им попросту не нужна.
Что самое сложное в работе с клиентом, который снимает помещение для офиса?
Частные клиенты встречаются довольно редко, мы по большей части работаем с крупными компаниями, которые снимают офисы или офисные здания. Здесь, как правило, в отличие от жилой недвижимости, специалистам доверяют и прислушиваются к ним. Сотрудничество строится следующим образом нередко: эти компании планируют и строят здания, где размещаются офисы, а мы занимаемся маркетингом, обладая статусом консультантов по недвижимости.
Как выстраивается сам процесс вашей работы?
Скажем, приходит к нам в компанию представитель стартапа и ставит задачу: необходимо здание, рассчитанное на "икс" человек, а через полгода это количество сменится на "игрек", то есть, станет больше. Стало быть, у нас есть необходимость в таком-то количестве open space – открытых площадей, в таком-то количестве комнат, если говорить о расположении, то важен доступ к железнодорожной станции, к центру Тель-Авива, поскольку люди будут приезжать из разных мест. Вместе с ними мы садимся, составляем программу, на какую именно площадь следует рассчитывать, бюджеты, сроки и прочие детали.
На что вы, прежде всего, советуете своему клиенту обратить внимание, когда речь идет об аренде коммерческой недвижимости?
Самое главное – четко решить для себя вопрос с локацией, то есть, с расположением. Если ты угадал с местом, то все остальные вопросы решаемы в процессе. Но если ты ошибся с местом, то очень тяжело потом это исправить. От места зависит цена, и чем место находится "центральнее", тем оно дороже. Но дороже – это не всегда хуже. При том, что, к примеру, в индустрии хайтека цена за помещение далеко не всегда играет решающую роль относительно других затрат. Другими словами, когда ты арендуешь помещение для офиса, надо иметь в виду, что все необходимо рассматривать в комплексе: нужно решить, сколько будет стоить сама аренда офиса, сколько будет стоить отделка или изменения в отделке помещения, следует учитывать величину муниципального налога – понятно, что он гораздо выше, чем аналогичная выплата за жилье. Нельзя забывать, что есть еще и плата управляющей компании, которая отвечает за благоустройство, порядок и чистоту в здании и работу всех коммуникаций. Словом, следует учитывать любую деталь, чтобы представлять себе исходные, стартовые условия работы, а также понимать, какие постоянные расходы тебя ожидают каждого первого числа следующего месяца. Есть нюансы, на которые только специалист может обратить внимание клиента, допустим, форма помещения, которая может сильно влиять на его кпд и на активное задействование площади. Помещение может быть большим по площади, но узким, и там особенно не развернешься, не сделаешь ни одной нормальной комнаты. Форма бывает лучше, бывает хуже. Есть понятия "брутто", "нетто", и это тоже надо учитывать, это позволит "выиграть" несколько лишних комнат. Главное, как я говорю обычно клиентам, не торопиться, иначе потом придется все переигрывать, а это – лишние потери. И неудобно, и дорого.
Рон Карми
