0% НДС или игры правительства на рынке недвижимости. Комментарий эксперта
В воскресенье, 11 мая, министерства финансов и юстиции представили список критериев, позволяющих приобрести новую квартиру без уплаты НДС.
Значительно сократить стоимость квартиры смогут супружеские пары или совместно проживающие пары, имеющие не менее одного ребенка; матери-одиночки и отцы-одиночки; супружеские пары без детей, если один из супругов старше 35 лет; холостяки и незамужние женщины старше 35 лет; лица, имеющие 75%-ую или более тяжелую инвалидность и получающие пособие по инвалидности. Ключевое условие – покупающее лицо или пара никогда ранее не владели квартирой.
Лица, отслужившие в армии, будут освобождены от налога на добавленную стоимость при покупке первой квартиры стоимостью до 1,6 миллиона шекелей. При этом граждане, не проходившие военную или альтернативную службу, смогут воспользоваться льготой при покупке квартиры не дороже 600 тысяч шекелей.
Следует отметить, что планка в 1,6 миллиона шекелей будет, скорее всего, действовать не на всей территории страны. В городах, где цены на квартиры ниже, государственный оценщик недвижимости будет иметь право снизить планку.
Данный шаг был инициирован министром финансов Яиром Лапидом с целью снижения цен на жилье.
Игры правительства на рынке недвижимости. Комментарий эксперта
Правительство и государственные регуляторные органы уже более пяти лет пытаются остановить стремительный рост цен на жилье, однако до сих пор все предлагаемые проекты особого результата не принесли. В лучшем случае, темпы роста цен временно замедлялись, чтобы после короткого перерыва снова устремиться вверх.
Несколько месяцев назад Яир Лапид выдвинул новую идею, предложив отменить НДС для тех, кто покупает первую в жизни квартиру. Одновременно министр строительства Ури Ариэль начал продвигать программу строительства, в рамках которой подрядчики, участвующие в тендерах на покупку земель у государства, будут торговаться не за стоимость участка, а за наименьшую итоговую стоимость квартир.
План Ариэля на данный момент застрял из-за конфликта по поводу определения критериев тех, кто сможет приобретать квартиры в дешевых жилищных проектах. План Лапида, распространяющийся на более ограниченное количество покупателей, в итоге был принят.
Тест БАГАЦа
Наиболее очевидной проблемой, которая могла похоронить программу "0% НДС", являлось требование Лапида распространить ее действие только на отслуживших в ЦАХАЛе или прошедших альтернативную службу. В итоге было принято решение включить в программу и тех, кто не служил, однако воспользоваться льготой они смогут только при покупке квартир стоимостью до 600 тысяч шекелей.
Насколько реально в Израиле приобрести новую квартиру дешевле 600 тысяч шекелей, уже сообщило министерство строительства. Из 24,5 тысяч новых квартир, проданных в 2013 году, дешевле этой суммы были всего 364 квартиры. Речь идет о двухкомнатных квартирах в Крайот, в районе Хайфы, а также в Северном и Южном округах.
Очевидно, что против подобной дискриминации будет подан иск в БАГАЦ, который, если в программу не будут внесены изменения, потребует ее заморозить или полностью отменить критерий военной службы. Поэтому, скорее всего, планка стоимости квартир для не служивших будет повышена. Ури Ариэль предлагает поднять ее до 950 тысяч шекелей.
Стоимость для государства
Стоимость отказа государства от взимания НДС с квартиры ценой в 1,24 миллиона шекелей (средняя стоимость квартиры по стране) составляет 190 тысяч шекелей. Согласно первичным оценкам, только распространение действия программы на служивших в армии обойдется госказне в 2 миллиарда шекелей недополученных налогов. Расширение программы, соответственно, значительно увеличит эту сумму.
Правительство имеет полное право предоставлять льготы и субсидии той или иной группе населения, однако оно должно сообщить остальному населению, откуда будут взяты деньги на эти льготы. На текущий момент источник денег не назван.
От передела спроса предложение не увеличивается
Основная критика в адрес правительства касательно ситуации на рынке недвижимости связанна именно с этим аспектом: до сих пор практически все предложения касались только спроса. Ужесточение правил получения ипотеки, введение налога на покупку инвестиционной недвижимости и другие меры были направлены на то, чтобы снизить спрос.
Однако, учитывая естественный прирост населения, репатриацию и рост количества разводов, спрос на жилье, несмотря на все усилия госрегуляторов, остается высоким.
Еще предыдущий глава Банка Израиля Стэнли Фишер неоднократно подчеркивал, что единственным способом снижения уровня цен на жилье является значительное увеличение предложения – то есть увеличение темпов строительства нового жилья.
Программа Лапида на уровень предложения не влияет никак. Она лишь меняет ситуацию со стороны спроса. Относительно небольшая группа населения получает возможность купить квартиру по цене значительно ниже рыночной. Активность этой группы на рынке жилья ожидаемо вырастет значительно выше среднего показателя. То есть спрос на новые квартиры вырастет. Кроме того, для всех, кто не входит в эту группу, количество свободных квартир снизится, а цены на них вырастут.
Когда снизятся цены на жилье
Существует два основных сценария быстрого снижения цен на жилье. Один из них – сильный экономический кризис, который приводит к обнулению спроса. У людей просто нет денег покупать квартиры или оплачивать уже купленные. Банки застревают с конфискованными квартирами и вынуждены снижать цены, чтобы избавиться от них. На текущий момент вероятность возникновения подобного сценария в Израиле минимальна.
Второй вариант – начало массового строительства на уровне первой половины 90-х, когда для расселения новых репатриантов пришлось строить быстро, отодвинув на второй план вопросы качества строительства, экологии и т.д.
Еще один мало упоминаемый в СМИ аспект: Израиль входит в группу стран, жители которых предпочитают иметь собственное жилье, а не арендовать чужое. Около 70% израильских семей живут в собственной квартире или в собственном доме. Почти каждая вторая семья, владеющая собственным жильем, платит ипотеку. Ни одна из этих семей не хотела бы резкого снижения цен на жилье.
Вместе с тем, если правительство не изменит в очередной раз свой курс, в ближайшие годы можно ожидать прекращения роста цен на жилую недвижимость, а возможно и умеренного их снижения.
Согласно оценкам экспертов на рынке недвижимости, средний спрос на новое жилье за период с 2000 по 2013 год составлял около 40 тысяч новых квартир. По данным ЦСБ, только в 2000 и в 2013 годах количество начатых строиться квартир соответствовало спросу. В период с 2001 по 2012 год предложение отставало от спроса, причем с 2005 по 2011 год отставание составляло 7-10 тысяч квартир в год.
В последний год предложение снова достигло уровня спроса, однако для восстановления баланса цен требуется закрыть созданный за десять лет дефицит. Уже утвержденные государством и комиссиями по планированию и застройке соглашения о массовом строительстве в Кирьят-Гате, Рош-Аине, Модиине, Кирьят-Бялике, а также готовящиеся к утверждению проекты в Ришон ле-Ционе, Явне, Беэр-Шеве и Герцлии, должны в достаточно сжатые сроки вывести на рынок 100 тысяч новых единиц жилья, значительная часть которых – сверх ежегодного уровня строительства. Причем на этот раз речь идет о проектах, не просто утвержденных, но и активно продвигаемых на всех уровнях от минфина до муниципалитетов.
Экономический обозреватель NEWSru.co.il Михаил Шафранов