Осторожно – комбинированные сделки: как не попасть впросак при покупке новой квартиры
Вряд ли стоит удивляться, что в Израиле, стране, где обожают отдых по системе "все включено" и рестораны "ешь, сколько сможешь", слово "комбинация" проникло и в область недвижимости.
Что такое комбинированная сделка? Это когда владелец земельного участка договаривается со строительным подрядчиком, и, в качестве платы за построенный на его участке дом, получает не деньги, а несколько квартир в этом доме.
В существующей ситуации на израильском рынке недвижимости комбинированные сделки стали исключительно популярными. Около 35% всех новых квартир построены в рамках подобных сделок, ведь это выгодно и владельцам земли, и строительным компаниям. Однако это отнюдь не всегда удобно потенциальным покупателям квартир, которых зачастую не информируют о том, что дом построен в рамках комбинированной сделки.
Газета "Маарив" описывает ловушки, которые ожидают покупающего подобную квартиру, и способы избежать их:
Большое количество квартир на съем: обычно владельцы земли, получившие несколько квартир в построенном на их земле доме, из-за особенностей в налогообложении предпочитают не продавать квартиры, а сдавать их. В доме, где большое количество съемных квартир, население меняется очень часто, гораздо меньше интересуясь участием в заботе о сохранности и благоустроенности здания, что повышает стоимость содержания и уборки.
Проверяйте, что вас не надули, представляя проект. На одном из самых первых этапов приобретения новой квартиры, подрядчик или ответственный за маркетинг представляет вам проект и сообщает, что большое количество квартир в нем продано уже на ранних этапах строительства. Это должно убедить вас, что проект пользуется спросом, и что существует длинная очередь желающих купить квартиру именно здесь. Стоит проверить, не забыл ли подрядчик упомянуть, что большинство "проданных" квартир отданы владельцу земельного участка в качестве платы за строительство.
Недоделки в строительстве и иски против подрядчика. Согласно израильским законам, в первые годы после заселения дома жильцы имеют право потребовать от строительного подрядчика исправить недоделки – как в квартирах, так и на общих площадях. Иногда речь идет о крупных суммах в качестве компенсации за снижение стоимости жилья. Однако, в случае, когда один человек владеет большим количеством квартир в здании, возможность жильцов для совместного давления на подрядчика снижается. Ведь, зачастую, владелец участка имеет близкие отношения со строительным подрядчиком, и абсолютно не желает с ним ссориться. Рекомендуется требовать от подрядчика исправить все недоделки уже в первый год, когда на квартиру еще есть 100% гарантия.
Читайте все мелкие буквы в договоре. Перед покупкой квартиры от подрядчика, как и в любом другом случае, стоит проверить все детали сделки, поскольку в договоре он обязан указать о комбинированной сделке. Важно нанимать адвоката, который разбирается в комбинированных сделках, и подписывать договор только после его разрешения.
Проблемы с организацией домового комитета. Когда один человек владеет рядом квартир в здании, создание и работа домового комитета значительно затрудняется. В случае значительных разногласий с владельцем участка, имеющим в здании несколько квартир, рекомендуется не бояться обратиться за юридической помощью.