Домашняя экономика. Советы эксперта: покупать или снимать квартиру
Вечный вопрос "покупать или снимать квартиру" сейчас стоит острей, чем обычно, когда банки уговаривают нас – ради нашей выгоды, разумеется – платить раз в месяц им, а не квартировладельцам, угрожая, что процент на машканту будет только расти.
Что говорят экономические расчеты, что рекомендует министерство строительства, и как так получается, что за границей люди всю жизнь живут в арендованных квартирах?
Дрор Мармур, "Маарив"
Это один из самых известных и убедительных аргументов в пользу покупки квартиры: вместо того, чтобы выбрасывать деньги на аренду, месяц за месяцем, на протяжении десятков лет, лучше вносить месячную плату в один из ипотечных банков. И тогда в конце этого периода, даже если он продлится 20 или 30 изнурительных лет, у нас, как минимум, будет собственная квартира. Банк "Дисконт ле-Машкантаот" даже решил в прошлом месяце посвятить этому кампанию, адресованную тем, кто "не любит машканту", пытаясь доказать им, что за те деньги, что они платят в качестве аренды, они давно могли бы купить свою квартиру.
Убедительно звучит? Погодите спешить. Мы объясним, почему экономический расчет не прост, упомянем, что половина западного мира, включая весьма состоятельных людей, осознанно предпочитают арендовать квартиру на протяжении всей жизни, не испытывая никаких особых чувств в связи с тем, что квартира не записана на их имя. В Израиле же около 70% людей живут в собственных квартирах, однако число тех, кто арендует квартиру (по собственному выбору или принудительно) растет из года в год. Почему они предпочитают тратить деньги на аренду, а не на покупку? Оказалось, что многие из них делают это по чисто экономическим соображениям.
Цены падают, цены растут
Беда в том, что наш пример – это лишь манипуляция с цифрами. Так, например, если стоимость квартиры повысилась бы в среднем в год на 2%, что весьма вероятно, то ваша квартира через 35 лет стоила бы примерно 1,4 миллиона шекелей, а это 300 тысяч долларов, без всяких 5% в год, полученных от инвестирования в сберегательную программу.
Так что же выгодней? К сожалению, проблема намного сложней, чем простое уравнение. Никто не может сказать наверняка, насколько увеличится стоимость квартиры, что случится с накопительной программой или что произойдет на рынке аренды на десятки лет вперед, а все эти данные необходимы для принятия рационального решения.
Кроме того, приведенный нами пример не учитывает дополнительных расходов, связанных с покупкой и содержанием собственной квартиры – налога на покупку, оплаты гонорара адвокатов, маклеров, плата за ремонт и т.д. С другой стороны, мы полностью абстрагировались от того факта, что проживание на съемной квартире тоже сопряжено с дополнительными расходами: стоимость перевозки вещей при переезде с квартиры на квартиру, изменение адреса и номера телефона и т.д.
Нельзя также забывать, что депутаты Кнессета намерены принять закон (который уже прошел предварительное чтение) о признании процента по ипотечным ссудам расходом, признанным налоговыми органами, что удешевит ссуду на сотни шекелей в месяц, полностью изменив соотношение сил в упомянутом уравнении. Кроме того, налог на арендную плату может оказаться существенным, что приведет к росту цен на аренду квартир.
Помимо чисто экономических соображений, следует также учитывать, что есть определенный смысл в том, что речь идет о разных по свому содержанию сберегательных программах: покупка квартиры заставляет нас экономить, чтобы быть в состоянии каждый месяц возвращать ссуду, в том время как помещение денег в банк имеет преимуществе и недостатки, связанные с ликвидностью капитала, что снова возвращает нас к советам о том, что лучше.
"Есть предпочтение"
Даже министерство строительства, которое должно поощрять нас к покупке квартир, уже согласно признать, что нет никакой гарантии того, что покупка квартиры будет сделкой, выгодной с экономической точки зрения. Информационный отдел министерства провел недавно исследование, в котором изучались различные стороны покупки квартиры по сравнению с арендой. Однозначное мнение так и не удалось сформировать.
Экономист Шмуэль Кацвиян, проводивший исследование, согласен только сказать, что мнение о том, что номинальный годовой процент роста стоимости квартир и аренды составляет около 4% или более во время всего проживания в квартире (в среднем), что, разумеется, нельзя гарантировать заранее, и только тогда "преимущество за покупкой квартиры", но и это лишь "в большинстве случаев".
Так что же все-таки делать? С экономической точки зрения, самый важный элемент – это то, сколько собственного капитала вы можете вложить в квартиру. Тот, у кого есть достаточно средств, чтобы купить квартиру без ссуды в банке, должен помнить, что экономия в результате покупки собственной квартиры превышает все проценты, которые он может получить, вложив деньги в банковские программы.
С другой стороны, тот, кто считает, что ему выгодней взять ссуду на 95% стоимости квартиры, лишь бы только не платить каждый месяц аренду, должен помнить, что сумма процента, который ему придется платить за эти годы, иной раз превышает саму ссуду в два раза и больше и тоже может подпадать под категорию "выброшенных денег".
Между антенной и ракетой
А как насчет всех остальных? Согласно результатам исследования, проведенного министерством строительства, тот факт, что разброс цен на аренду не так велик, как цен на квартиры, говорит о том, что во многих случаях выгодней арендовать дорогие квартиры – большие квартиры (4.5 комнаты и больше), или квартиры в центре. С другой стороны, есть большое преимущество в покупке маленьких квартир в центре и квартир на периферии.
В качестве вывода министерство строительства постановило, что "нельзя однозначно, раз и навсегда, сказать, что выгодней – покупать квартиру или арендовать ее".
Для большинства израильтян ясно, что задействовать нужно не только экономические соображения, которые в основном только путают. Мы покупаем автомобиль, не задумываясь о том, не выгодней ли нам ездить на такси или даже на арендованной машине (этому вопросу тоже посвящено немало экономических исследований, показывающих, что это может быть выгодней); в вопросе о том, покупать или арендовать квартиру, решают в основном соображения удобства и качества жизни.
В существующей в Израиле ситуации, когда большая часть договоров на аренду продлевается из года в год, только в своей квартиры вы можете быть уверены в том, что ваш ребенок будет учиться в одной и той школе с 1 по 6 класс и будет готовить уроки в одной и той же комнате. Только в своей квартире можно свободно отдаваться дизайну и ремонту. Только в своей квартире вы сможете по-настоящему почувствовать себя дома в конце дня.
С другой стороны, не забывайте, что только в арендованной квартире вы сможете покинуть квартиру с минимальным ущербом, если кто-то неожиданно установит антенну на крыше, когда "Хеврат Хашмаль" решит поставить напротив линию высокого напряжения, или же если объект наблюдения полиции решит поселиться этажом выше. Кроме того, проживание в арендованной квартире дает вам максимальную мобильность: небо не обрушится на вас, если руководство вашей фирмы решит переехать вместе с вами из Нетании в Ришон ле-Цион; с другой стороны, вы сможете продолжать искать лучшую работу без привязки к месту жительства.
Проверьте себя
А. Какой собственный капитал вы сможете вложить в покупку квартиры?
1. Более 70% от стоимости квартиры.
2. 50-70%.
3. 30-49%.
4. Меньше 30% от стоимости квартиры.
Б. Какую квартиру вы собираетесь покупать?
1. Очень скромную – до 3 комнат.
2. 4 комнаты.
3. 4.5, 5 или больше комнат.
4. Роскошную квартиру или дом.
В. Если вы будете брать ссуду, то какую часть от вашего дохода вы будете платить за нее?
1. Меньше 25%.
2. 25-35%.
3. 36-50%.
4. Больше половины дохода.
Г. На сколько лет вы распределите выплату машканты?
1. 10-15 лет.
2. 16-20 лет.
3. 21-30 лет.
4. Больше чем на 30 лет.
Д. Каков ваш статус и перспективы на работе и в уровне зарплаты?
1. Все определено до самой пенсии.
2. Очень надежные.
3. Средней степени надежности.
4. Не слишком надежные.
Е. Какова вероятность того, что ваша фирма переедет?
1. Никакой.
2. Низкая.
3. Есть вероятность.
4. Высокая вероятность.
Ж. Сколько лет вы намерены прожить в купленной квартире?
1. Большую часть жизни.
2. Как минимум 20 лет (пока дети не покинут дом).
3. 10-15 лет.
4. Не более 10 лет.
З. Возьмите стоимость аренды, которую вам придется заплатить за год (5.500-8.000 долларов) и сравните со стоимостью покупки этой же квартиры. Какое соотношение вы получили?
1. 5% и больше.
2. 4-4,5%.
3. 3-3,5%.
4. 3% и меньше.
Результаты
Подсчитайте очки. Если вы набрали 14 очков или меньше, вам стоит начать подыскивать квартиру на покупку. Если вы набрали больше 25 очков, вам рекомендуется жить на съемной квартире. Тем, кто набрал от 14 до 25 очков, не стоит со всех ног мчаться покупать квартиру, но и не стоит упускать подходящий шанс купить ее.
Перевод Керен Миндлин, NEWSru.co.il