Банк Израиля меняет правила игры на рынке ипотеки: вопросы и ответы

В четверг, 5 мая, вступает в силу новая инструкция Банка Израиля, запрещающая ипотечным банкам выдавать более трети ссуды под переменный процент. Этот шаг, направленный на охлаждение рынка недвижимости, автоматически приводит к подорожанию ипотеки.

Редакция NEWSru.co.il публикует ответы на наиболее частые вопросы, связанные с действиями Банка Израиля на рынке ипотеки.

Я собираюсь покупать квартиру и хочу взять половину ссуды с привязкой к проценту "прайм", поскольку она самая дешевая. Смогу ли я сделать это теперь?

При получении ипотечной ссуды ваша возможность варьировать различные варианты ссуды будет ограничена. Согласно распоряжению Банка Израиля, ссуды под переменный процент, меняющийся чаще, чем раз в пять лет, должны составлять не более 33% от общего размера ипотечной ссуды. Это означает, что под ограничение подпадают не только ссуды под процент "прайм", но и ссуды, привязанные к другим "якорям" – курсу государственных облигаций или проценту "лейбор", в случае, если отслеживание изменений производится чаще, чем раз в пять лет.

Я уже выплачиваю ипотечную ссуду, на 70% привязанную к ставке "прайм". Могут ли меня заставить изменить состав ссуды?

Нет, решение Банка Израиля касается только новых ипотечных ссуд. Вместе с тем, если вы решите рефинансировать свою ссуду, вам придется снизить составляющую с привязкой к переменному проценту до 33%.

Я получил от своего банка обязательство на ипотеку, на треть привязанную к ставке "прайм" и на треть – к индексу, меняющемуся раз в год. Саму ссуду получу только через неделю. Может ли банк отказаться выдать мне ссуду на основании решения Банка Израиля?

Нет. Обязательство выдать ипотечную ссуду на определенных условиях, выданное до 5 мая, не подпадает под новые инструкции.

Почему Банк Израиля вмешивается ситуацию на рынке недвижимости, повышая стоимость ипотеки?

Банк Израиля озабочен не стоимостью ипотеки или высокими ценами на квартиры, а устойчивостью банковской системы. Существующая ситуация на рынке недвижимости угрожает стабильности израильских банков, что вынуждает центробанк предпринимать активные действия по "охлаждению" рынка.

Решение проблемы рынка недвижимости путем увеличения предложения находится в ведении правительства. Банк Израиля может влиять на рынок недвижимости только со стороны спроса. Одним из самых эффективных шагов для снижения спроса на жилье является увеличение стоимости финансирования.

Каким образом ставка "прайм" угрожает стабильности банков?

Ставка "прайм", а точнее – учетная ставка Банка Израиля, является одним из основных инструментов, при помощи которого центробанк проводит свою политику. Ставка "прайм" равна ставке Банка Израиля с прибавкой в полтора процента.

Ипотечным банкам выгодно продавать клиентам ипотечные ссуды с привязкой к ставке "прайм", поскольку это не требует от них каких либо усилий. Деньги под ссуду банк мобилизует у Банка Израиля, получая определенный процент за посредничество. Клиенты же охотно берут ссуды под процент "прайм", поскольку они "дешевые" и не привязаны к индексу потребительских цен. В последние месяцы 86% новых ипотечных ссуд составляли ссуды с привязкой к переменной ставке.

Однако при всех своих преимуществах, такие ссуды имеют один большой недостаток. При повышении Банком Израиля учетной ставки размер ежемесячных платежей клиента резко возрастает. Для примера: на текущий момент клиент, взявший ссуду в размере 500 тысяч шекелей с привязкой к ставке "прайм" минус 0,6% платит 3.356 шекелей в месяц (учетная ставка составляет 3%, "прайм" – 4,5%). Согласно прогнозам подавляющего большинства аналитиков, в течение года учетная ставка повысится на 2%, и клиенту придется выплачивать уже 3.888 шекелей в месяц. Если же Банку Израиля не удастся справиться с инфляцией, учетная ставка продолжит расти, еще больше увеличивая ежемесячный платеж. Всего 9 лет назад, в 2002 году, учетная ставка Банка Израиля составляла 9,1%. В таких условиях ежемесячная выплата клиента составит 4.672 шекеля в месяц – более чем на 1.300 шекелей больше, чем сейчас.

В таких условиях количество семей, неспособных выплатить ипотечную ссуду, резко вырастет. Именно по этому сценарию развивались экономические кризисы в США, Исландии и Ирландии.

Я слышал, что больше нельзя получить ипотечную ссуду в размере более 50%. Так ли это?

Нет, это не так. Подобный шаг рассматривался однако было принято решение не применять его на текущий момент. В мае 2010 года было принято решение, требующее от банков отчислять по сомнительным долгам 0,75% от размера выдаваемой ссуды в случае, если ее размер превышает 60% стоимости покупаемого имущества. В октябре 2010 года были ограничены крупные ипотечные ссуды (свыше 800 тысяч шекелей и свыше 60% стоимости покупаемой недвижимости). В случае выдачи такой ипотеки банк обязан зарезервировать из своего собственного капитала не 35% от ее размера, а 100% от ее размера.

Существуют ли способы все-таки взять ипотечную ссуду под переменный процент?

Да, существуют. В последнее время на ипотечный рынок вышли страховые компании и пенсионные фонды, деятельность которых не регулируется Банком Израиля. Эти компании могут выдать вам ссуду под переменный процент.

На вопросы ответил Михаил Шафранов, экономический обозреватель NEWSru.co.il